Santa Catarina construiu, nos últimos anos, um dos mercados imobiliários mais valorizados do país e, durante boa parte desse ciclo, a narrativa esteve apoiada em uma pergunta bastante conhecida: quanto subiu o metro quadrado?
Balneário Camboriú, Itapema e Itajaí passaram a figurar entre os mercados residenciais mais valorizados do Brasil. No primeiro semestre de 2026, o FipeZAP apontava valores médios de R$ 15.185 por metro quadrado em Balneário Camboriú, R$ 15.179 em Itapema e R$ 13.166 em Itajaí.
A valorização é real e foi fundamental para consolidar esses destinos, mas, à medida que os preços sobem e o patrimônio acumulado se torna maior, uma segunda pergunta começa a ganhar relevância: quanto tempo leva para transformar essa valorização novamente em dinheiro?
Valor e liquidez não são a mesma coisa
Valor e liquidez não são a mesma coisa.
Um imóvel pode ter se valorizado de maneira expressiva e, ainda assim, encontrar um universo restrito de compradores quando seu proprietário decide vender. Pode existir patrimônio no papel sem que exista, naquele momento, profundidade de mercado suficiente para absorvê-lo na velocidade ou pelo preço esperado.
Essa discussão é especialmente importante no médio e alto padrão. Em 2025, esse segmento registrou retração de 20,6% no volume de vendas, enquanto seu estoque encerrou o ano equivalente a aproximadamente 14,8 meses de absorção. Nos quatro primeiros meses de 2026, apesar de o mercado imobiliário como um todo ter apresentado crescimento, as vendas do médio e alto padrão recuaram 10,3% em termos reais.
Esses números não indicam, por si só, uma crise. Mostram algo mais interessante: um mercado pode continuar valorizado, relevante e ativo enquanto diferentes faixas de produto apresentam velocidades muito distintas de saída.
Para quem investiu R$ 2 milhões, R$ 5 milhões ou R$ 10 milhões em um imóvel, essa diferença importa. Afinal, quem compra patrimônio não adquire apenas localização, arquitetura, marca e expectativa de valorização; compra também, ainda que nem sempre perceba, uma determinada capacidade futura de venda por um valor superior ao de aquisição.
Talvez seja justamente aí que o mercado precise amadurecer.
Em outros mercados financeiros, liquidez é uma variável elementar. O investidor sabe quanto vale um ativo, mas também consegue acompanhar volume negociado, frequência de transações, profundidade de compradores e velocidade de saída. No mercado imobiliário, ainda concentramos quase toda a comunicação na primeira parte dessa equação: quanto vale.
Falamos pouco sobre quanto tempo imóveis semelhantes levam para vender, qual a diferença entre preço anunciado e preço efetivamente transacionado, quantos compradores existem em determinada faixa de valor, qual o estoque disponível ou qual o comportamento histórico de revenda daquele produto.
Isso não é apenas informação para o investidor. É inteligência para quem produz mercado.
Quanto melhor incorporadoras, corretores, bancos e investidores compreenderem a liquidez real de determinado território, melhor podem calibrar preço, produto, estoque, velocidade de lançamento e expectativa de valorização.
Novas formas de circulação do patrimônio
E uma transformação recente acrescenta outra camada a essa discussão.
Em setembro, técnicos da Comissão de Valores Mobiliários concluíram uma proposta de piloto para testar emissão, negociação, custódia e liquidação de valores mobiliários utilizando tecnologia de registro distribuído. O programa ainda é experimental e não significa que imóveis passarão automaticamente a ser negociados por tokens, mas demonstra que o próprio mercado de capitais está testando formas mais digitais e potencialmente fracionadas de circulação de ativos.
Talvez a pergunta mais interessante, portanto, não seja se todo imóvel será tokenizado, mas o que acontece quando ativos tradicionalmente pouco líquidos passam a encontrar novas formas de acesso, fracionamento e negociação.
Tokenização, fundos, securitização ou outras estruturas financeiras podem ampliar alternativas, mas nenhuma tecnologia resolve sozinha o principal problema: liquidez sustentável exige confiança, e confiança exige informação.
Santa Catarina e a próxima métrica do mercado
É aqui que Santa Catarina pode dar um passo importante.
Incorporadoras competem por compradores, terrenos, preço e posicionamento, mas todas dependem da credibilidade do mesmo mercado. Quando um investidor encontra dificuldade persistente para revender um imóvel, a percepção negativa dificilmente permanece restrita à empresa que originalmente o vendeu; ela pode alcançar a cidade, a região e até a tese de investimento que sustentou aquela compra.
Talvez, portanto, existam informações que devam deixar de ser vistas apenas como ativos individuais e passem a ser tratadas como infraestrutura coletiva de mercado.
Tempo médio de venda, estoque, preço efetivamente transacionado, diferença entre oferta e fechamento, comportamento de revenda, tipologia, faixa de preço, absorção e histórico de valorização poderiam formar referências comuns capazes de aumentar a qualidade das decisões de incorporadores, investidores, bancos, corretores e poder público.
Isso não significa abrir estratégias comerciais nem eliminar a competição. Significa reconhecer que mercados maduros competem melhor quando possuem métricas confiáveis.
O FipeZAP já cumpre um papel importante ao acompanhar preços anunciados e permitir comparações entre cidades. O próximo avanço pode estar justamente em acrescentar outras dimensões à leitura do valor imobiliário, porque saber quanto um imóvel vale é importante. Agora, saber quanto vende, em quanto tempo e para quantos compradores possíveis é outra coisa.
Santa Catarina já mostrou que sabe criar valor imobiliário. Talvez o próximo estágio seja construir mecanismos capazes de dar maior previsibilidade à circulação desse patrimônio.
Isso interessa a todas as incorporadoras, mesmo às concorrentes, porque nenhuma empresa constrói sozinha a confiança de um destino.
No fim, valorização mede quanto o patrimônio cresceu, e a liquidez mostra se existe mercado suficiente para sustentar esse valor quando alguém decide transformá-lo novamente em capital.
E talvez seja essa a grande métrica do nosso novo normal: o novo ranking a ser construído.
Este é o novo futuro.