A vida a pé virou o maior luxo do centro de Florianópolis

A imagem tradicional do centro de Florianópolis costuma se resumir ao comércio diurno, ao trânsito nos horários de pico e à concentração de serviços administrativos. Porém, quem decide morar na região descobre uma realidade oposta ao estereótipo. Por trás do metro quadrado valorizado, há um ecossistema residencial com qualidade de vida difícil de replicar na ilha. É o paradoxo do centro: um endereço que entrega calmaria, conveniência, bem-estar e segurança.

Nos últimos anos, o planejamento urbano global passou a valorizar o conceito das cidades de 15 minutos, segundo o qual as necessidades diárias, como trabalho, educação, lazer e saúde, podem ser resolvidas com um simples deslocamento a pé. Em Florianópolis, o centro é a área que melhor representa essa tendência, impulsionada por um ciclo de investimentos públicos e privados.

Dentro desse contexto, há uma microrregião que talvez traduza melhor do que qualquer outra esse novo jeito de morar: o entorno formado pelas ruas Irmão Joaquim, Angelo La Porta e Djalma Moellmann. A poucos passos da Avenida Beira-Mar e de grandes centros comerciais e shopping centers, a área que por anos foi ocupada por casas antigas e baixa densidade hoje reúne arquitetura contemporânea, comércio de bairro e uma vitalidade nova nas calçadas. Foi ali que a Nova Empreendimentos concentrou boa parte de sua atuação, com oito projetos entre concluídos e em obras e um nono em lançamento, redesenhando o perfil da vizinhança quadra a quadra.

No cenário mais amplo do centro, intervenções de grande porte reforçam esse movimento. O destaque é o Parque Urbano Marina da Beira-Mar Norte, projeto na orla central que prevê 600 vagas molhadas e 300 secas, além da ampliação da faixa de areia para lazer. Junto à revitalização da Rua Bocaiuva e ao surgimento de novos empreendimentos habitacionais e comerciais, as intervenções atraem quem busca inteligência geográfica e conveniência.

Histórias reais: a escolha da rotina sem grandes deslocamentos

Essa escolha ganha força no cotidiano de famílias e profissionais que trocaram condomínios fechados distantes pela centralidade urbana para valorizar o próprio tempo. É o caso do morador Rafael Silveira. Ao fixar sua rotina na microrregião, a poucos minutos da Beira-Mar e do Pátio Milano, ele substituiu os eixos viários saturados por um dia a dia em que as facilidades estão a poucos passos.

— Muitas pessoas enxergam a região apenas pelo movimento comercial, mas para quem vive aqui a realidade é diferente. Eu consigo ir ao trabalho em poucos minutos, fazer compras, resolver questões do dia a dia e aproveitar a Beira-Mar sem depender do carro. O maior benefício é o tempo, que não perco no trânsito e ganho para estar com a minha família, praticar atividades físicas e ter mais qualidade de vida — enfatiza Rafael, que também acompanha de perto a evolução da infraestrutura no entorno.

— Estamos com mais opções de serviços, gastronomia, lazer e espaços públicos de convivência. E, para mim, qualidade de vida é justamente isso: ter tudo o que preciso por perto, poder fazer atividades a pé e aproveitar melhor o meu dia. Em uma cidade como Florianópolis, isso faz uma diferença enorme — ressalta.

Essa rotina caminha ao lado de uma rede de serviços autossuficiente. Diferente de bairros estritamente residenciais, a microrregião mantém uma infraestrutura madura que garante alta gastronomia, instituições de ensino consagradas e comodidades sem tirar o carro da garagem.

A demanda e a lógica por trás dos preços na capital

Essa solidez é amparada por fatores estruturais. Diferente de mercados litorâneos focados em veraneio, a dinâmica da capital catarinense baseia-se na demanda primária: pessoas que buscam moradia fixa e trabalho. O IBGE confirma esse fluxo, apontando Florianópolis como a segunda capital que mais cresceu no país, com alta de 1,93% entre 2024 e 2025.

Sócio fundador da Nova Empreendimentos e morador do centro há sete anos, Leandro Annies pontua que entender esse cenário exige olhar além das estatísticas de mercado.

— Temos ótimos termômetros sobre o mercado imobiliário, mas é preciso entender que ele faz a média de toda a cidade. Em maio de 2026, Florianópolis registrou o valor de cerca de R$ 13.288,00 por metro quadrado, em quarto lugar no ranking nacional. O ponto é que essa média dilui realidades muito diferentes: quando você isola a região central, o valor é significativamente mais alto. Há ainda outra diferença que separa Florianópolis das três cidades à frente dela no ranking, Itapema, Balneário Camboriú e Vitória, que são locais em que o mercado é movido fundamentalmente por segunda moradia e turismo. Aqui, a demanda é primária, de gente que vem para morar e trabalhar — comenta.

Leandro ressalta que, em três anos, foram quase 40 mil novos moradores, pessoas que precisam de onde morar, não de onde passar o verão. O problema é que a oferta não acompanha esse ritmo.

— Somos uma ilha, com escassez de terrenos, e o centro é a área mais consolidada de todas, cada vez mais cara e difícil de construir. E há um detalhe: o aumento recente de preço não é especulativo, ele vem da alta do custo dos insumos e da falta de mão de obra qualificada. Em outras palavras, o preço subiu porque construir ficou mais caro, não porque existe uma bolha — analisa o empresário.

Nesse cenário de custos pressionados, os arranjos societários surgem como alternativa eficiente. A engenharia de processos e a transparência financeira passam a definir a segurança de quem investe no desenvolvimento da cidade. Leandro detalha como a governança do modelo protege o capital investido.

— É aqui que a governança entra como fator decisivo. A construção a preço de custo por meio de uma Sociedade de Propósito Específico – SPE, em si, é uma estrutura: o que protege o patrimônio do sócio é como essa estrutura é operada. Nosso modelo foi pensado para permitir que o investidor participe como sócio e arque apenas com o custo da obra, sem a margem de lucro do modelo de incorporação tradicional. A diferença entre esse custo e o valor de mercado do imóvel pronto beneficia a ele diretamente, e não a incorporadora. Mas esse benefício só se concretiza com a governança por trás: orçamento criterioso desde o primeiro estudo de viabilidade, planilhas abertas, prestação de contas e revisão de custos feita em conjunto com os sócios ao longo de toda a obra — explica.

O sócio conta que essa foi a estrutura de governança que a Nova construiu e refinou ao longo de 14 anos, representando consistência para o investidor.

— São 23 projetos, sendo 15 empreendimentos já concluídos e outros em obras e em desenvolvimento, mais de 1.145 unidades e 1114 investidores participantes dessas sociedades. Cada projeto é acompanhado de perto pelos próprios sócios cotistas, com previsibilidade de custo e de prazo, o que gera consistência e se transforma em proteção concreta de patrimônio. Mesmo com a variação natural entre a estimativa inicial e o custo final da obra, a equação é amplamente positiva: sócios que participaram de projetos da Nova e revenderam suas unidades chegaram a margens de até 80% em alguns empreendimentos, se comparado o capital investido ao valor de revenda. É isso que torna o preço de custo na região central tão consistente para quem investe — ressalta Leandro.

A mecânica da construção a preço de custo

Para viabilizar projetos em áreas nobres com máxima eficiência, adota-se o regime de construção a preço de custo por meio da participação em uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), em que o interessado ingressa como sócio cotista da pessoa jurídica responsável pelo empreendimento e realiza a integralização de cotas, assumindo coletivamente os custos reais e as variações da obra, sem a relação de compra e venda de imóveis. Como em qualquer modelo, a estrutura é apenas o ponto de partida: a segurança real está em quem administra. É a governança, com planilhas abertas, prestação de contas constante e revisão de custos feita junto aos sócios em todas as etapas, que transforma a transparência de uma promessa em prática verificável ao longo de toda a obra.

O amanhã que se desenha no centro

Viver no centro une o pragmatismo econômico à sofisticação urbana. À medida que as obras avançam, a percepção de valor se renova, mostrando que a inteligência habitacional reside em estar perto de onde a vida urbana acontece.

Essa evolução é testemunhada por quem acompanha a vizinhança há várias gerações, como Jane d’Araujo Coelho, moradora da Rua Irmão Joaquim.

— Nasci, cresci e moro aqui há 70 anos, e a escolha de permanecer culminou agora com a compra de um apartamento recém-inaugurado pela Nova Empreendimentos. Nesta nossa região, podemos caminhar e encontrar o Pátio Milano para um bom café, almoço ou jantar. Também temos o Beiramar Shopping e outras opções de lazer. Devemos aceitar o desenvolvimento, pois a Ilha de Florianópolis precisa dele para brilhar ainda mais — conta Jane.

A transformação das calçadas, o comércio gastronômico e os espaços de convivência indicam que este ecossistema está longe de atingir o teto de desenvolvimento. A microrregião preserva sua memória histórica enquanto projeta seus próximos passos.

O mercado imobiliário se move com base na capacidade de antecipar o amanhã e, se a valorização acontece ao enxergar o futuro antes do restante do setor, o horizonte aponta que o potencial dessa transformação ainda está por vir.

Para quem busca se posicionar diante desses novos movimentos urbanos, compreender os fundamentos técnicos e o modelo de governança baseado em SPEs que move a Nova Empreendimentos é o primeiro passo para acompanhar de perto como a cidade evolui.