A Receita Federal iniciou um cerco rigoroso contra o subfaturamento na compra e venda de imóveis usando o “CPF do imóvel”. Por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) integrado aos cartórios, o Fisco agora cruza escrituras, PIX e Imposto de Renda em tempo real para barrar declarações abaixo do valor real. A fiscalização automatizada promete atingir em cheio transações suspeitas no aquecido mercado imobiliário do Brasil.
O sistema combate a sonegação do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital e a redução indevida do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelos municípios. A utilização do CIB torna-se obrigatória para todos os cartórios até o dezembro de 2026, abrindo caminho para a integração completa entre União, estados e municípios prevista para 2027.
Com o código único atribuído a cada propriedade urbana e rural, inconsistências entre o preço do contrato e o fluxo financeiro do comprador e vendedor são detectadas em poucos segundos.
As multas de até 150% para quem declarar valor menor no imóvel
As penalidades para quem omitir o valor real da transação imobiliária são severas. Caso a Receita Federal identifique a divergência e constate erro ou omissão sem a comprovação de dolo, o contribuinte é obrigado a recolher o imposto sonegado acrescido de juros e multa que pode chegar a 75% sobre o montante devido.
Nos casos em que for comprovada a intenção deliberada de fraude ou simulação para enganar o Fisco, a penalidade passa a ser qualificada, variando de 100% a 150% do valor do imposto omitido, acrescida da correção monetária pela taxa Selic.
A depender das circunstâncias e dos valores envolvidos na negociação, a conduta pode ainda ser encaminhada ao Ministério Público para apuração de crimes contra a ordem tributária e lavagem de dinheiro, tornando a simulação de valores um risco financeiro e jurídico altíssimo.
CIB na prática: o rastreamento em tempo real do ‘CPF do imóvel’ com o Pix
O foco central da fiscalização é a prática de registrar o imóvel por um valor menor para reduzir a tributação. Na venda de um bem, a diferença positiva entre o valor de compra e o de venda gera o ganho de capital, tributado com alíquotas que variam entre 15% e 22,5%.
Ao simular um preço inferior na escritura, os envolvidos tentam diminuir essa base de cálculo e também o valor do ITBI repassado à prefeitura. Com a unificação tecnológica do CIB, qualquer discrepância com a realidade do mercado imobiliário aciona alertas automáticos nos sistemas de malha fina.
A malha fina do Fisco também alcança transferências patrimoniais realizadas entre parentes, como doações ou vendas entre pais, filhos e cônjuges.
Embora a legislação preveja hipóteses legais de transferência e isenção, essas operações precisam ser declaradas rigorosamente pelos valores corretos. O cruzamento das informações dos cartórios elimina o espaço para declarações informais ou ajustes contábeis para fugir da tributação de heranças e doações.
*Com edição de Luiz Daudt Junior.