Donos de imóveis alugados terão que abrir CNPJ e emitir nota fiscal a partir de 1º de janeiro de 2027 com a Reforma Tributária. Regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a nova regra vai exigir o cadastro de pessoas físicas para recolher os tributos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) sobre locações. A mudança traz impacto direto para investidores e proprietários em Santa Catarina, que precisarão se adequar à nova cobrança fiscal.
A mudança não alcança todos os proprietários. Conforme esclarece a Federação Nacional das Empresas de Serviços Contábeis (Fenacon), a obrigatoriedade ficará restrita aos locadores que ultrapassarem os limites de faturamento previstos em lei.
Além disso, a obtenção do CNPJ tem caráter estritamente operacional e cadastral, sem transformar o proprietário em empresa nem alterar sua tributação de pessoa física no Imposto de Renda.
Quem será obrigado a emitir CNPJ para aluguel e os limites do IPCA
Pelas regras estabelecidas na reforma, deverão se cadastrar no novo sistema os proprietários pessoas físicas que, no ano anterior, obtiverem receita bruta superior a R$ 240 mil com a locação de mais de três imóveis, montante que será corrigido anualmente pelo IPCA.
Também estarão sujeitos à obrigação os contribuintes que receberem mais de R$ 288 mil em aluguéis dentro do próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis alugados. Quem mantiver os ganhos abaixo desses patamares continuará operando apenas com o CPF.
Em entrevista à Exame, o advogado Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do escritório Fabio Kadi Advogados, explicou a finalidade funcional da medida:
“É apenas o número cadastral que permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS. Quem não se enquadra nos critérios continua fora da obrigação, usando CPF normalmente.”
Locação de temporada: Airbnb e Booking ganham regras específicas
Além do Imposto seletivo, apelidado por “Imposto do Pecado”, que será aplicado sobre bens e serviços considerados nocivos à saúde ou ao meio ambiente, a Reforma Tributária traz impactos diretos para o mercado imobiliário de Santa Catarina, alterando a tributação das locações por temporada em plataformas como Airbnb e Booking.
Nos contratos residenciais de curta duração, de até 90 dias, a atividade passa a receber tratamento equiparado ao da hotelaria. Nessa modalidade, a redução da alíquota do IBS e da CBS será de 40%, percentual inferior ao desconto de 70% concedido aos contratos tradicionais de aluguel residencial, além de não contar com o redutor social.
Quando a locação por temporada é exercida com habitualidade, a cobrança dos novos tributos poderá ocorrer mesmo para proprietários com poucos imóveis.
A implementação do sistema acontecerá de forma gradual, com a Receita Federal disponibilizando em novembro de 2026 uma plataforma digital simplificada no estilo MEI e um ambiente de testes. O cronograma prevê que a CBS entre em vigor em 2027, enquanto o IBS terá cobrança iniciada em 2029, estendendo a transição até 2033.
É recomendado a revisão dos contratos de locação para alinhar o repasse tributário ao inquilino. O momento também exige análise detalhada sobre a criação de holdings patrimoniais, avaliando custos com Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), escrituras e o regime fiscal mais vantajoso para garantir rentabilidade e conformidade com o novo modelo tributário.
*Com edição de Luiz Daudt Junior.