No mercado imobiliário, os erros mais caros acontecem antes da obra. Começam na definição do produto.
Metragem, número de dormitórios e desenho da planta são decisões que podem comprometer velocidade de venda, preço, liquidez e VGV durante anos. E o risco aumenta quando essas escolhas são feitas a partir de tendências gerais, sem testar o que efetivamente está acontecendo naquele mercado.
A composição das famílias brasileiras está mudando. Dados da PNAD Contínua, do IBGE, mostram redução do tamanho dos domicílios e aumento da presença de pessoas vivendo sozinhas. Em 2023, 18% das unidades domésticas brasileiras eram unipessoais, ante 12,2% em 2012.
Mas demografia, isoladamente, não define produto imobiliário.
Para o incorporador, ela precisa ser cruzada com renda, localização, finalidade da compra, preço, oferta concorrente e comportamento de venda. E alguns mercados de Santa Catarina ajudam a entender essa diferença.
O tamanho do imóvel não conta toda a história
No primeiro semestre de 2025, Florianópolis registrou 4.003 unidades residenciais novas vendidas. Desse total, 2.301 eram de um dormitório — cerca de 57%. Entre as 3.189 unidades lançadas no período, 1.780 tinham essa configuração. Os números gerais de lançamentos e vendas são confirmados pelo painel da ABRAINC para as capitais brasileiras.
A leitura mais imediata seria apontar uma migração para apartamentos menores. Outros dados, porém, tornam essa conclusão menos simples.
No mercado secundário de Florianópolis, os imóveis de dois dormitórios concentraram 47% das buscas em 2025, embora representassem 37% da oferta disponível. Os de um dormitório respondiam por 19% da procura e 12% da oferta. Já os três dormitórios representavam 43% dos imóveis anunciados, mas apenas 30% das buscas.
Há, portanto, uma questão que vai além da metragem: a flexibilidade de uso.
O segundo dormitório não está necessariamente associado a uma família maior. Pode funcionar como escritório, quarto de hóspedes, espaço para cuidador ou simplesmente permitir que o imóvel acompanhe mudanças na rotina de quem mora nele.
No litoral norte catarinense, a dinâmica é outra. Em Balneário Camboriú e Itajaí, a quantidade de compactos de luxo de até 45 metros quadrados negociados cresceu 179% no primeiro semestre de 2025 em relação ao semestre anterior, segundo levantamento da DWV divulgado pelo CRECI-SC.
O número é expressivo, mas exige uma distinção importante: venda de compacto não significa, necessariamente, demanda de moradia por imóveis compactos.
Parte desse mercado está relacionada ao investidor interessado em locação, liquidez, localização e gestão profissional do imóvel. E confundir a demanda do investidor com a necessidade de quem efetivamente vai morar ali pode levar a decisões equivocadas de produto.
Um studio pensado para renda e um apartamento destinado à residência permanente podem ter a mesma metragem. Isso não significa que devam ter a mesma planta, estrutura ou serviços.
Diferentes públicos, diferentes produtos
O ponto, portanto, não é concluir que o mercado caminha simplesmente para unidades menores. É entender que produtos semelhantes em tamanho podem responder a demandas completamente diferentes.
Isso ajuda também a explicar o espaço ocupado pelos dois dormitórios. Dependendo do micromercado, essa tipologia pode atender uma pessoa sozinha, um casal, uma pequena família, um investidor ou alguém que busca uma planta capaz de absorver diferentes usos.
Outra variável que merece mais atenção é a longevidade.
Um imóvel lançado hoje continuará sendo utilizado daqui a vinte ou trinta anos. Plantas adaptáveis, circulação adequada, ausência de desníveis e banheiros que permitam futuras adaptações não precisam caracterizar um produto para a terceira idade. São decisões que reduzem a obsolescência funcional do imóvel.
A redução das áreas privativas também exige outra discussão.
Se parte das funções sai de dentro do apartamento, o edifício precisa avaliar quais delas fará sentido oferecer de forma compartilhada. Espaços para trabalhar, receber pessoas, armazenar objetos, lavar roupas ou hospedar alguém podem ser mais relevantes para determinados públicos do que simplesmente ampliar uma estrutura convencional de lazer.
Área comum só agrega valor quando resolve uma necessidade real do morador. Caso contrário, acrescenta metragem ao empreendimento e custo ao condomínio, sem necessariamente melhorar o produto.
O risco de transformar tendência em regra
A Brain Inteligência Estratégica já chama atenção para a importância de compreender a demanda antes de definir produtos, por meio de pesquisas de intenção de compra, estudos de localização e testes de produto.
Esse cuidado é especialmente importante em mercados aquecidos. Uma boa velocidade de vendas pode confirmar a força de determinado produto, mas também pode refletir um ciclo específico de investimento, preço ou oferta. Transformar esse movimento em tendência estrutural exige mais evidências.
Os próprios dados catarinenses mostram comportamentos diferentes. Florianópolis apresenta força nas unidades de um e dois dormitórios. Balneário Camboriú e Itajaí registram avanço dos compactos premium, inclusive associados ao investimento. Em outros bairros e cidades, produtos familiares continuam encontrando demanda.
Não há uma tipologia vencedora para Santa Catarina.
Há micromercados, públicos e finalidades de compra diferentes.
Antes da planta, vem a pergunta
Por isso, antes da planta, algumas perguntas precisam estar respondidas: quem compra? Quem efetivamente vai morar? Quem aluga? Por quanto tempo? Quais usos aquela planta precisa acomodar? Qual é a oferta concorrente? E quais tipologias começam a apresentar excesso ou escassez naquele território?
O risco não está apenas em errar a metragem. Está em tomar um comportamento observado em determinado período como uma tendência estrutural e replicá-lo sem considerar o micromercado.
No mercado imobiliário, quando o mercado confirma que a premissa estava errada, boa parte das decisões de produto já não pode mais ser corrigida.