Em um mercado imobiliário pressionado por juros, custos, crédito e tantas transformações simultâneas, é razoável perguntar: por que deveríamos prestar atenção agora a mais um cadastro?
Porque talvez o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) seja menos sobre cadastrar imóveis e mais sobre começar a conhecer melhor aquilo sobre o que construímos, investimos e planejamos cidades.
Um CPF para os imóveis brasileiros
Durante décadas, o Brasil conviveu com uma fragmentação conhecida: prefeituras têm seus cadastros, cartórios têm seus registros, a Receita Federal possui informações fiscais e outros órgãos também mantêm suas próprias bases.
Muitas dessas informações existem, mas nem sempre conversam entre si.
O CIB começa a mudar essa lógica. Ele cria uma identificação única, válida nacionalmente, para imóveis urbanos e rurais, algo semelhante a um CPF do imóvel.
Essa identificação integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), que conecta informações cadastrais, fiscais, jurídicas e geoespaciais. A partir de janeiro de 2027, a obrigação alcança também os municípios que não são capitais.
Mas o que efetivamente podemos ganhar com isso?
Imagine um incorporador estudando a compra de uma área. A decisão envolve preço, potencial construtivo, infraestrutura, situação documental, características territoriais e uma série de riscos capazes de transformar uma excelente oportunidade em um problema. Quanto mais fragmentada a informação, maior a assimetria entre aquilo que se acredita estar comprando e aquilo que efetivamente existe.
Uma base territorial mais integrada não elimina a necessidade de due diligence e nem substitui cartórios, prefeituras ou análises técnicas, mas pode aumentar a capacidade de identificar inconsistências mais cedo.
Para o incorporador, portanto, o benefício potencial é bastante concreto: melhor informação antes de comprometer capital. Para o investidor, existe outro ganho: comparabilidade.
Informação como novo ativo imobiliário
Cada imóvel inscrito no CIB passa a ter uma identidade nacional vinculada à sua localização, criando condições para que informações hoje dispersas possam, progressivamente, ser relacionadas ao mesmo ativo. Informação mais estruturada pode significar melhor avaliação de risco, oportunidade e precificação. A separação real entre aquilo que vale e aquilo que acreditamos que vale.
Para o poder público, talvez esteja a transformação mais relevante. Uma cidade que conhece melhor sua ocupação territorial consegue enxergar onde cresce, onde há pressão sobre infraestrutura, onde existem irregularidades e onde novas demandas vão surgir.
Isso interessa à arrecadação, evidentemente, mas seria pequeno olhar apenas por essa lente. Interessa também à mobilidade, ao saneamento, à regularização fundiária, ao planejamento urbano e às decisões sobre onde direcionar investimentos públicos.
Há ainda uma razão prática para os municípios prestarem atenção: a integração ao sistema passa a se relacionar também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), criado pela reforma tributária.
O desafio não é apenas cadastrar, é conectar
O Brasil não está sozinho nessa direção.
Países que avançaram na criação de identificadores territoriais únicos aprenderam algo importante: o maior valor não está no número atribuído ao imóvel, mas na possibilidade de diferentes bases reconhecerem que estão falando sobre o mesmo lugar. No Reino Unido, identificadores únicos de propriedades e endereços passaram a permitir a conexão entre informações mantidas por diferentes órgãos.
Na Holanda, uma infraestrutura nacional de endereços e edificações se tornou referência para o compartilhamento padronizado de informações territoriais. Essas experiências também ensinam algo essencial: o resultado não acontece no dia seguinte.
Bases precisam ser corrigidas, sistemas precisam ser integrados e responsabilidades precisam estar definidas. Existe ainda um cuidado indispensável com privacidade, segurança e qualidade das informações. Portanto, não estamos diante de uma solução mágica.
Estamos diante de uma infraestrutura de informação.
E isso merece atenção justamente agora, porque em mercados mais complexos e pressionados, reduzir incerteza pode ser tão importante quanto encontrar oportunidade.
Para Santa Catarina, onde algumas cidades experimentam transformações urbanas e imobiliárias em alta velocidade, essa discussão é ainda mais relevante.
O metro quadrado pode continuar sendo a unidade mais conhecida do mercado imobiliário, mas talvez os próximos anos nos façam prestar atenção em outra unidade de valor: a qualidade da informação que existe por trás dele.
A pergunta, então, deixa de ser apenas quanto vale um terreno.
Passa a ser também:
Quanto vale saber mais — e antes — sobre o território onde estamos prestes a investir?