Há novos tipos de negócios no setor imobiliário sendo gestados no mercado. Quem conta as novidades e fala de tendências é Fábio Tadeu Araújo (foto), executivo da Brain Consultoria e Inteligência Imobiliária. Em entrevista à coluna, expôs oportunidades de negócios pouco exploradas.
Continua depois da publicidade
De olho no fim de ano, setor imobiliário prevê avanço de até 10% nos lançamentos
Explica como são relevantes os negócios focados no compartilhamento de espaços e em nichos específicos. Ele esteve em Joinville para abrir os horizontes a profissionais do ramo imobiliário, em evento promovido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil, o Sinduscon. A seguir, o pensamento e as dicas dele para quem quer sair à frente.
O que está mudando no setor imobiliário?
Continua depois da publicidade
Fábio Tadeu Araújo – Há mudanças no perfil de negócios em geral e otimismo para os próximos anos. Novas tecnologias surgidas para facilitar a vida das pessoas têm impacto direto sobre o modelo de como se percebem as residências e sobre o modo de vida da população. Exemplifico: em 2014, não havia o Uber no Brasil; em 2016, o Uber chegou a Joinville.
Investidor tem mais uma opção de título imobiliário
Em 2014, não havia o Airbnb; também já está em Joinville. Essas tecnologias – de mobilidade e de moradia, respectivamente – modificaram radicalmente a forma de como se encaram a vida e o dia a dia. Isso muda a relação de negócios no ramo dos imóveis.
Já há redução de demanda por carros. Essa é uma tendência que vai crescer. Que efeitos isso tem sobre o segmento imobiliário?
Araújo – Já há redução de demanda por carros, sim. Não faz sentido as famílias terem três, quatro carros na garagem. Isso altera a concepção das construções novas. Andar de carro alugado, ou pelo chamamento de aplicativos, passou a fazer parte do cotidiano de milhares de pessoas. Muitos empreendimentos estão sendo projetados para atender à procura de quem deseja se hospedar e se conectam ao aplicativo Airbnb. Dou um exemplo de oportunidade aqui bem perto de Joinville: 30% dos imóveis alugados em Balneário Camboriú, e 20% dos de Piçarras, são de famílias de Curitiba e regiões do Paraná.
Continua depois da publicidade
As famílias mudaram…
Araújo – As famílias grandes, com muitos filhos, são do passado. Hoje, em muitas casas, moram um casal e um pet (gato, cachorro). Não há mais o desejo de se ter muitos filhos – e muitos adultos nem querem ter filho. Esse comportamento independe da renda das famílias. Cito um dado que pode surpreender: 57% das famílias de Joinville têm um animal de estimação em casa. Na geração passada não era assim. Em Joinville, acontecem 3.500 casamentos por ano. E 900 separações. Essas pessoas precisam morar em algum lugar.
O que surge para atender aos idosos, uma população que está crescendo?
Araújo – Nos denominados “senior housing”, os idosos permanecem três anos e meio, em média. São imóveis de 42 m² a 85 m², têm elevador com maca, dois banheiros. Para atender corretamente a essa demanda, o segredo é oferecer serviços específicos para eles. Para se ter ideia do tamanho desse negócio: em Santa Catarina, 12% da população são compostos por idosos (mais de 65 anos de idade). Em 2010, eram 6,9%. Em Joinville, 10% são idosos. Há oito anos, o percentual era de 5,6%. A relação é menor em Joinville porque a cidade atrai muita gente com até 45 anos, que vem para trabalhar.
As pessoas também vão viver mais tempo. Qual é a influência para o setor imobiliário?
Araújo – Estamos entrando na que se denomina “era da longa idade”. Pessoas vão viver 90, 100 ou mais anos com naturalidade. Daí advirá um novo tipo de oportunidade, que é o direcionado aos idosos. Eles têm dinheiro poupado ao longo dos muitos anos de trabalho e estarão vivos para desfrutar da vida ainda. Por isso, compreender essa nova situação e produzir oferta de empreendimentos imobiliários para este público crescente faz muito sentido. Isso exige atenção a detalhes dos imóveis, como adequada acessibilidade, iluminação diferenciada, características de móveis e mais cuidado com o fator segurança.
O mercado de locação acompanha as mudanças da sociedade?
Araújo – Está aí um mercado diferente, o de locação de pequenos galpões, de até 50 m², que permite uma nova modalidade: o aluguel por dia; no máximo, por um mês. Esse formato tanto atende a necessidades de pessoas físicas – que, ocasionalmente, precisam descartar objetos, temporariamente, em algum lugar – como de empresas pequenas. Como funciona: você recebe uma chave e entra e sai quando quiser para tirar ou colocar mercadorias. Há 134 estabelecimentos desse tipo no país. Em Curitiba, sete estão em construção.
Continua depois da publicidade
Ter uma casa de praia é sonho de muita gente.
Araújo – Isso também está mudando. O novo formato de negócio é a casa de praia temporalmente fracionada. A venda se dá considerando o direito de uso do imóvel por períodos do ano. É o modelo denominado de multipropriedade. Uma espécie de compartilhamento daquele espaço, preservando-se a privacidade, porque a locação se dará separadamente para os interessados ao longo dos meses do ano. Em 2017, este mercado movimentou R$ 12 bilhões no Brasil. Maior do que todo o mercado de incorporação da região Sul do País.
Os espaços nos apartamentos serão ainda mais integrados?
Araújo – Nos países de Primeiro Mundo, até as garagens já são compartilhadas e há espaços para carros elétricos e para bicicletas. Planejam-se espaços pensando na lógica integrada entre o trabalho, a moradia e o lazer. Se possível, tudo no mesmo lugar. No passado, havia quarto de empregada, despensa, cozinha fechada, bidê e – curioso – só uma tomada por aposento. No futuro, a lógica passa por conforto térmico e acústico, box na garagem, biometria, espaços cada vez mais comuns e lean construction com tecnologias embarcadas.
Há modelos de moradia alternativos para abrigar quem muda de cidade? Para estudantes, por exemplo, que não sejam os apartamentos pequenos?
Araújo – Nos Estados Unidos, nos chamados student housing, há 6 milhões de camas em milhares de empreendimentos ao redor das 120 melhores universidades. Lá, cinco principais empresas dominam apenas 8% desse mercado de locação. Um mercado absolutamente pulverizado. A média de ocupação é de 95%. No Brasil, 30% dos alunos fazem faculdade fora de cidade de residência das famílias. O tamanho do mercado de cursos de graduação e de pós-graduação é de 8 milhões de pessoas. Então, pelo menos 2 milhões de pessoas são potencialmente alcançáveis no Brasil. Há 25 mil alunos de graduação e pós-graduação em Joinville. Desse total, 7.700 vieram de outras cidades. Este mercado, em Joinville, já existe. Estimamos que seja de 750 apartamentos de dois quartos cada.
Continua depois da publicidade
O compartilhamento de espaços é tendência que está se consolidando?
Araújo – Exatamente. São os colivings. Em Santa Catarina, um quarto da população é composta por “millenialls” (população jovem). Em Joinville, 26% estão nessa faixa etária. Há 15 mil pessoas na cidade com o desejo de, preferencialmente, desfrutar de experiências. Mais: 11% da população de Joinville mora sozinha. São 28% na região do Centro; no bairro América, o percentual é de 17%.
Uma forma recente de organização do trabalho é o coworking. Qual é o seu significado?
Araújo – Em 2014, não havia coworking. No ano passado, a oferta desse sistema de trabalho já era 16% superior à de 2016. No ano passado, havia no país 810 desses espaços de trabalho compartilhados. Três anos antes, eram só 45. Em Santa Catarina, existem 40; em Joinville, são 11. Pergunto: quem de vocês está planejando construir coworkings? Há possibilidade de ter coworkings específicos, focados num segmento determinado de atividade.
Então, quais são as dez tendências de moradia para as quais o mercado imobiliário deve ficar atento?
Araújo – 1. Imóveis com espaços menores. 2. Imóveis com foco no compartilhamento de espaços. 3. Oferecer produtos novos e específicos para cada fase da vida, como os student housing, os senior housing, e os medical centers. 4. Imóveis com menor necessidade de vagas de garagem. 5. Imóveis com maior integração entre os ambientes de trabalho e de casa. 6. Imóveis construídos pensando na digitalização da moradia. 7. Imóveis que tenham a sustentabilidade como fator de economia. 8. Imóveis com prioridade na redução de custos de manutenção. 9. Imóveis orientados para a inevitabilidade do aumento da densidade demográfica, com maior verticalização e mais serviços de conveniência agregados. 10. Imóveis que garantam o crescente interesse das pessoas por tempo de lazer.