O mercado imobiliário catarinense intensifica a aposta em um modelo de negócios já consolidado, mas ainda em plena expansão: os condomínios fechados. Impulsionado pela expansão urbana em Santa Catarina e pela migração de moradores de outras regiões, o segmento acompanha a ascensão de uma classe média e alta que busca mais segurança, privacidade e qualidade de vida, reforçando a preferência por ambientes mais controlados em comparação aos loteamentos tradicionais — e que abrem as portas para um modelo mais estruturado de planejamento urbano local.
Continua depois da publicidade
Entre os municípios com maior adoção de empreendimentos desse tipo estão Florianópolis, Itajaí e Balneário Camboriú. Nestes casos, os condomínios fechados são voltados ao alto padrão, com foco em segurança, lazer e proximidade com a natureza, oferecendo infraestrutura de um clube (áreas verdes, parques, lagos e pistas de caminhada). Em linha com essa tendência, o município de Guaramirim, no Norte do estado, anunciou a construção de seu primeiro condomínio clube fechado, com entrega prevista para junho de 2028.
Condomínio fechado versus loteamento: Acesso, segurança e valorização
Diferentemente dos loteamentos tradicionais, o acesso nos condomínios fechados é restrito, com controle de visitantes por portaria e sistemas de segurança. Nos loteamentos tradicionais, no entanto, o acesso é livre, pois não há restrição legal de circulação nas vias, praças e demais áreas comuns.
Essa restrição de acesso nos condomínios fechados é um dos principais fatores associados à maior sensação de segurança. Apesar da menor integração com a cidade em relação a um loteamento tradicional, a entrada exclusiva para moradores e visitantes reduz a exposição a crimes como roubos e furtos. Os loteamentos tradicionais, com estruturas abertas, dependem dos serviços de segurança pública.
A infraestrutura e manutenção também são diferentes em cada modelo. Embora loteamentos tradicionais possam oferecer organização urbana e certa padronização arquitetônica, as regras são definidas pelo zoneamento municipal, o que diminui o controle sobre o padrão das construções. Ainda, nos loteamentos tradicionais, a manutenção é de responsabilidade do poder público, então a conservação pode ser desigual ao longo do tempo.
Continua depois da publicidade
Nos condomínios fechados, a padronização urbana é maior, com controle mais rígido. O uso e ocupação do solo depende das regras estabelecidas internamente, seja por meio de convenções ou regulamentos, que estipulam qual será o padrão construtivo, a estética das residências, além de orientar o uso de espaços comuns e como será feita a manutenção, que tende a ser mais homogênea. É comum, nestes casos, que as casas não tenham estética sempre semelhante, mas que sejam padrão mais elevado, em linha com o perfil dos consumidores que adquiriram lotes em empreendimentos que priorizam harmonia urbana e espaços de lazer completos.
O condomínio fechado oferece um nível maior de organização e previsibilidade, na opinião de Otilio Dalçoquio, diretor executivo da Dalsul Empreendimentos. Para o especialista, ele permite segurança planejada, controle de acesso, áreas de lazer estruturadas e um padrão urbanístico mais harmônico, o que eleva o potencial de valorização.
— Além disso, há uma valorização maior ao longo do tempo, justamente porque o ambiente é controlado, bem cuidado e pensado como um todo. Em loteamentos tradicionais, o desenvolvimento acontece de forma mais individual, enquanto no condomínio existe uma proposta coletiva de qualidade — destaca o diretor executivo da Dalsul Empreendimentos.
Do ponto de vista do investidor, o loteamento tradicional apresenta um ticket de entrada mais baixo, com maior flexibilidade de uso, a depender do zoneamento, oferecendo potencial de valorização no processo de expansão urbana. No entanto, a valorização pode ser mais lenta, e a dependência de infraestrutura pública aumenta os riscos.
Continua depois da publicidade
Por outro lado, os condomínios fechados têm um público-alvo mais definido. A oferta restrita e a percepção de segurança favorecem uma valorização mais robusta, com alta liquidez em mercados aquecidos.
Planejamento urbano estruturado: Condomínio fechado deixa legado de desenvolvimento
Com o crescimento acelerado dos municípios, a criação de loteamentos e condomínios fechados é aliada de um planejamento urbano mais organizado. Os loteamentos tradicionais favorecem o comércio local e a mobilidade, trazendo mais integração com a comunidade ao entorno. No entanto, sua manutenção gera maior custo para o município, além de pressão sobre os serviços públicos.
Já os condomínios fechados reduzem o custo direto da manutenção por parte do setor público e tendem a atrair população de renda mais elevada. Por isso, representam um diferencial para que a cidade cresça de forma sustentável, com mobilidade e uma infraestrutura adequada ao novo perfil de morador, que busca conforto e sofisticação. Caso a expansão populacional não seja acompanhada do desenvolvimento de infraestrutura compatível, o município pode sofrer com desequilíbrios.
O início do planejamento de condomínios fechados, como ocorre em Guaramirim, deixa um legado de desenvolvimento ao elevar o padrão construtivo da cidade, trazendo melhorias em infraestrutura, como pavimentação, iluminação e acesso a serviços.
Continua depois da publicidade
A Dalsul Empreendimentos, com sede em Itajaí, é responsável pelo condomínio clube Villa Florença, o primeiro do tipo em Guaramirim. O projeto simboliza a nova fase urbana do município e já contabiliza mais de 64% dos lotes vendidos.
Com atuação em Guaramirim desde 2022, a Dalsul desenvolveu, ao longo dos últimos anos, um extenso estudo sobre o potencial de valorização de imóveis de padrão elevado, alinhado às mudanças no perfil do cliente, à expansão migratória, à localização estratégica próxima a setores produtivos e ao acesso facilitado para as principais rodovias da região, como BR-280 e à BR-101.
A partir dessa análise, desenvolveu um projeto estruturado, para que o ambiente planejado traga segurança, conforto, lazer, convivência e organização urbana. Ao todo, o Villa Florença terá 116 lotes residenciais, com áreas entre 242 m² e 335 m², além de uma área de lazer completa de cerca de 1.400 m², incluindo salões de festas, piscina, academia, parques, quadras de esportes, mini mercado e fireplace.
Com condomínios fechados como o Villa Florença, Guaramirim entra em uma nova fase de crescimento estruturado, o que deve elevar o padrão dos empreendimentos e do urbanismo local, além de impulsionar a valorização imobiliária no entorno do município e estimular novos investimentos.
Continua depois da publicidade
Condomínios fechados são aliados no processo de desenvolvimento de municípios de pequeno e médio porte, como Guaramirim.