Proprietários que alugam mais de três imóveis e têm um faturamento anual superior a R$ 240 mil passam a enfrentar um novo cenário com a Reforma Tributária. A partir de 2026, esses locadores poderão ser enquadrados como contribuintes que exercem atividade econômica organizada, ou seja, deixam de ser tratados apenas como pessoas físicas que recebem rendimentos de aluguel.
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A implementação ocorrerá de forma gradual até 2033, quando o novo modelo entrará em vigor de forma plena. Além disso, a mudança faz com que a locação de imóveis passe a ser interpretada, também, como prestação de serviço para fins de tributação.
O novo modelo pode aumentar os impostos, já que além do Imposto de Renda, poderão incidir tributos sobre o consumo, representados pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Esse novo enquadramento também altera a forma como o Fisco interpreta a atividade.
Na Grande Florianópolis, a Imobiliária Ibagy, especializada em aluguéis, já está se preparando para as alterações. A empresa iniciou um movimento de orientação para clientes que podem ser impactados pelas novas regras. Em fevereiro, um encontro foi realizado para discutir os efeitos da reforma, com os clientes e especialistas do setor.
Participaram do evento o advogado tributarista Rodrigo Dias, do escritório VBD Advogados, de São Paulo, além do economista João Victor da Silva e do contador José Carlos da Silva, representantes da Orsitec Assessoria Contábil, de Florianópolis. A proposta da empresa foi apresentar cenários possíveis e orientar proprietários sobre estratégias que podem ser estratégias fiscais ao longo dos próximos anos.
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Mudanças na tributação da locação de imóveis
Atualmente, proprietários pessoa física pagam apenas Imposto de Renda sobre os valores recebidos de aluguel, com alíquota que pode chegar a 27,5%. Com a Reforma Tributária, a locação passará a sofrer incidência adicional de tributos sobre consumo, já no momento da emissão da Nota Fiscal, além da tributação sobre a renda. Com essas mudanças, a carga total pode alcançar cerca de 35,9%.
A criação dessa nova camada de impostos altera o planejamento financeiro de quem possui diversos imóveis para locação. Uma das alternativas discutidas durante o evento foi a criação de uma holding imobiliária, já que nesse modelo, os imóveis passam a ser administrados por uma pessoa jurídica, o que pode permitir a reorganização da tributação.
A diretora da Ibagy, Manuella Ibagy, afirma que o momento exige planejamento antecipado por parte dos proprietários que se enquadram nos critérios da nova legislação.
— Os proprietários que conseguirem se antecipar e revisar os seus contratos de locação já devem começar agora para evitar qualquer prejuízo. Ainda não se sabe ao certo qual vai ser a alíquota de IBS e CBS, mas o momento já é propício para organizar e definir as estratégias junto ao contador — comenta.
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A criação de uma holding também pode trazer efeitos que vão além da questão tributária. De acordo com a diretora, o modelo pode contribuir para organização patrimonial e planejamento sucessório.
— Uma das indicações que a gente fez aos clientes foi a questão da construção de uma holding patrimonial, porque muito além de temas relacionados à Reforma Tributária, esse modelo também é uma blindagem patrimonial e uma segurança para os sucessores — explica.
Foco da Ibagy é simplificar a comunicação com os clientes
Manuella Ibagy afirma que a orientação técnica envolvendo diferentes áreas é considerada essencial para definir o melhor caminho para cada perfil de proprietário. De acordo com ela, a empresa tem se estruturado para fornecer todo o apoio necessário, para que os clientes possam se organizar junto às contabilidades.
— Nossos clientes têm perfis diferentes. Então, seja um investidor ou um proprietário que tem três ou quatro imóveis, agora eles serão considerados como contribuintes pela Reforma Tributária. Trazer uma assessoria contábil ou jurídica para perto é importante para montar as melhores estratégias — comenta Manuella.
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Ela também destaca que a fase inicial da reforma deve ter caráter mais informativo antes do início da fiscalização efetiva. Por isso, a Ibagy já tem feito esse papel de conectar os clientes às principais informações.
Como funciona a abertura de uma holding imobiliária
A criação de uma holding imobiliária envolve a formalização de uma empresa responsável pela gestão dos imóveis destinados à locação. Nesse formato, os valores recebidos passam a entrar em uma conta empresarial, com emissão de nota fiscal mensal e acompanhamento contábil para apuração de tributos.
O processo começa com a reunião de documentos dos sócios e dos imóveis que farão parte da empresa, além da elaboração de um contrato social que define regras de administração e sucessão patrimonial. Depois, o registro da empresa deve ser realizado na Junta Comercial, etapa que inclui a definição de nome empresarial e endereço da sede.
Após o registro, é feita a integralização do capital social, momento em que os imóveis passam a ser incorporados ao patrimônio da empresa. Em muitos casos, a transferência deve ser feita com base no valor histórico declarado no Imposto de Renda, para evitar a incidência de imposto sobre ganho de capital.
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Também, pode haver cobrança de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja alíquota varia conforme o município. Em diversas cidades, a taxa gira em torno de 2% do valor venal quando a atividade principal da empresa é locação de imóveis.