Locadores têm até o fim do ano para registrar contratos e evitar alta tributária

A reforma tributária aprovada pelo Congresso Nacional, com transição gradual a partir de 2026, traz mudanças significativas para contratos de locação não residencial, especialmente os comerciais. Uma das principais alterações é o aumento da carga tributária incidente sobre a renda da locação a partir de 2026, o que tem mobilizado locadores, contadores, advogados e cartórios em todo o país.

Segundo Vitor Stagi Almada, Registrador Civil e de Títulos e Documentos de Joinville, a nova sistemática cria um período de transição que se estende até 2034, mas já impõe um alerta imediato aos locadores pessoa jurídica. 

Ele também atua como presidente da Associação dos Registradores de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas de Santa Catarina (RTDPJ/SC) e vice-presidente da  Associação dos Notários e Registradores de Santa Catarina (Anoreg/SC). O especialista lembra que, a partir de 2026, passam a incidir dois novos tributos, o IBS e o CBS, que vão substituir os impostos atuais.

— O CBS substitui o PIS e a Cofins, que hoje giram em torno de 8,8%, e o IBS substitui o ICMS e o ISS, com uma alíquota conjunta estimada entre 17% e 18% — explica.

Com a soma dos dois tributos, a carga tributária cheia pode chegar a 27%. Nas locações, ainda que se aplique o fator de redução previsto em lei, haverá um aumento de pelo menos 5% na alíquota, o que significa quase 50% a mais do valor pago hoje.

— É uma diferença muito expressiva. Mesmo com alguns benefícios previstos na lei, a carga final tende a ser substancialmente mais alta do que a que se pratica hoje — afirma.

Regime depende do registro do contrato

A legislação prevê uma regra de transição considerada mais vantajosa para determinados contratos. De acordo com Vitor Stagi Almada, locadores podem manter o regime tributário atual durante a vigência dos contratos existentes, desde que cumpram requisitos objetivos.

— O contrato precisa ter sido assinado até janeiro de 2025. No caso de locações não residenciais administradas por pessoa jurídica, é indispensável que o contrato seja registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 — destaca.

Cumpridas essas condições, o locador tem o direito de manter a sistemática atual de tributação até o término do contrato. Mas, a partir de 1º de janeiro de 2026, não será mais possível acessar o regime mais benéfico. 

Procura cresce com a aproximação do prazo

Com a proximidade do prazo final para registro, os cartórios já observam um aumento na demanda. Segundo o presidente da RTDPJ/SC, esse movimento tem se intensificado principalmente nos últimos meses.

— Temos percebido um aumento substancial da procura, tanto aqui em Joinville quanto pelo relato dos colegas em Santa Catarina. A informação começou a circular mais agora, especialmente entre advogados, contadores e profissionais do mercado imobiliário — relata.

Apesar do crescimento na procura, ele afirma que os cartórios estão preparados para atender a demanda. Em Joinville, segundo Almada, o processo pode ser concluído em até 24 horas. Ele reforça, ainda, que Santa Catarina é referência nacional em prazos reduzidos nesse tipo de serviço.

O registro dos contratos pode ser feito de forma presencial ou totalmente on-line. No atendimento presencial, o contrato deve ser encaminhado ao cartório de títulos e documentos do domicílio do locatário.Já no meio digital, o procedimento pode ser realizado por meio da Central RTB Brasil, plataforma nacional que reúne os cartórios de títulos e documentos.

— Esse sistema é simples e ágil. Basta digitalizar o contrato, seja ele físico ou assinado digitalmente, e protocolar na central. A partir do endereço do locatário, o próprio sistema encaminha o documento ao cartório competente — explica Almada.

Outro ponto importante é que o apresentador do contrato não precisa ser o locador. Ele pode ser representado pelo contador, a imobiliária, o administrador ou qualquer pessoa de confiança. Ainda, não é necessário comprovar vínculo com as partes, basta se identificar e apresentar o contrato.

De acordo com Almada, não há nenhuma expectativa de prorrogação no prazo, que está previsto na Lei Complementar 214 de 2025. Ele só poderia ser alterado por uma nova lei, e não há nenhuma proposta em tramitação nem expectativa de adiamento

— Os especialistas falam em uma economia da ordem de 10% a 12% ao ano sobre a tributação da renda da locação. É algo que, em muitos casos, se paga em um único ano de locação — comenta.

O benefício é exclusivo para locadores pessoa jurídica, como administradoras de bens e empresas patrimoniais, que concentram o maior impacto da mudança.