O mercado imobiliário catarinense vive um ciclo de forte expansão, principalmente em cidades litorâneas – e essa valorização pode ser impulsionada a partir do próximo ano, com a expectativa de queda na taxa de juros. Os investidores precificam uma Selic mais baixa ao final de 2026, ainda que em dois dígitos, o que leva a um custo de financiamento menor e serve como catalisador para venda de imóveis em todo o país, não diferente em Santa Catarina.
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O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central ainda não forneceu maiores pistas de quando os cortes na Selic podem ter início, mas o entendimento de que a redução deve começar em breve traz mais otimismo para diversas classes de investimentos, seja no mercado financeiro, seja no imobiliário, destaca Leonardo Mendes, estrategista-chefe da JB3 Investimentos.
O especialista abordou as principais tendências de investimento para 2026 durante o primeiro evento realizado pelo Floripa Invest, hub criado pela Dimas Construções para gerar conteúdo relevante sobre finanças, economia e o mercado imobiliário.
— Ficamos mais otimistas em relação ao mercado imobiliário porque o custo de crédito vai diminuir, seja para o construtor, seja para o consumidor final, no financiamento. Quando o custo de crédito diminui, diretamente e indiretamente, ele favorece muito o mercado imobiliário, pois tanto o construtor que vai pagar um crédito para o banco para construir vai ter mais margem e menos aperto quanto o consumidor vai alavancar o seu potencial de compra.
Com uma taxa de juros básica de 15%, como a atual, que influencia nas demais taxas da economia, o comprador precisa comprovar determinada renda para receber um financiamento, mas o nível solicitado é reduzido se a taxa de juros cair, exemplifica o especialista. Além disso, uma retração na taxa de juros leva a uma desalavancagem geral da dívida privada, abrindo espaço para maior participação de lucros de empresas no mercado imobiliário.
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A decisão de investir em determinado ativo depende do risco e expectativa de retorno. Mas, quanto maior a taxa de juros, maior o custo de oportunidade para qualquer investimento, detalha Marcos Brito, head de renda fixa da XP.
— É melhor investir num título público federal ou numa empresa, projeto imobiliário, sabe? Então sempre existe essa relação de custo de oportunidade onde investir.
Em relação à oferta no mercado imobiliário, os investidores monitoram o indicador de rentabilidade chamado Cap Rate (Taxa de Capitalização), que mede o retorno anual esperado de um imóvel, dividindo sua receita operacional líquida (aluguéis menos despesas) pelo seu valor de mercado. Esse Cap Rate precisa ser maior do que a taxa de juros de empréstimo para viabilizar a realização de um investimento em um projeto imobiliário e, nesse contexto, a diminuição na taxa básica é positiva para construtoras e incorporadoras em geral.
Pensando em imóveis? Como organizar a vida financeira primeiro
Adquirir um imóvel, seja para moradia, seja para investimento, requer um planejamento financeiro antecipado. No caso de financiamentos imobiliários, ainda que seja possível assinar contratos com entradas de 20%, por exemplo, as instituições financeiras solicitam uma série de documentos para avaliar a capacidade do comprador de cumprir as suas obrigações. Além disso, o interessado precisa estar atento a uma série de custos extras, como registros, seguros, impostos, entre outros. Por isso, ao investir no mercado imobiliário ou adquirir um primeiro imóvel, estar com as finanças em dia é essencial, e o estrategista-chefe da JB3 elenca uma série de estratégias a serem adotadas:
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1. Avaliação de reservas e dívidas
O primeiro passo para iniciar 2026 organizando a vida financeira é sempre revisitar dívidas e fluxo positivo, ou poupança versus dívidas. A orientação do especialista é sempre quitar as dívidas que estão com rendimento acima da taxa de juros básica, ou seja, com um custo acima do rendimento da Selic e da renda fixa.
— Se eu tenho dívidas mais caras do que a Selic me rende, a gente deve quitar isso porque depois você vai tomar um risco adicional de tentar ganhar mais nos investimentos do que no custo do crédito, e isso não costuma ser uma decisão inteligente — alerta Mendes.
2. Mapeamento de fluxo de caixa
Após quitar todas as dívidas e liberar determinado valor para investimento, a sugestão é realizar um mapeamento do fluxo de caixa, que indica a necessidade de liquidez. Pensando em um ciclo econômico de dois a cinco anos, é preciso definir o quanto será preciso acumular na reserva de emergência/em recursos líquidos, aqueles que podem ser usados no curto prazo.
Equilibrando dívidas e finanças, o próximo passo é definir o percentual do portfólio destinado a ativos com maior liquidez, seja de 20%, 30% ou até 50%, dependendo do conservadorismo ou das perspectivas de fluxo de cada um. Esses valores em caixa podem ser sacados a qualquer momento para imprevistos, o que evita dores de cabeça desnecessárias em casos de gastos que não estavam sendo monitorados.
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3. Investimentos com diversificação
Pensar em investimentos diversificados é o próximo passo depois de direcionar uma reserva em ativos líquidos, quitar as dívidas e organizar as contas. Para isso, é preciso conhecer o perfil de investimentos, do mais moderado ao maior arrojado, para que os ativos escolhidos sejam compatíveis com esse perfil e com prazos e objetivos de curto, médio e longo prazo.
Neste contexto, o financial planning é a ferramenta adequada para avaliar o nível de liquidez necessária e a tolerância ao risco na carteira para buscar um determinado alvo de rentabilidade, enquanto o asset allocation busca montar uma carteira de investimentos que esteja de acordo com essas prerrogativas.
— É preciso ter essa visão mais diversificada entre renda fixa e renda variável, conforme o apetite também para ter uma conservação do que a gente chama de duration, de prazo médio da carteira, para não ter um prazo muito longo, eventualmente, numa renda fixa, para você não ter um risco de longo prazo — orienta Brito.
Oportunidades e riscos monitorados
A renda fixa era a queridinha de 2025, mas a diminuição dos juros deve abrir novas oportunidades em 2026. Diante da expectativa de queda na Selic, investidores institucionais estão cada vez mais otimistas em relação aos resultados das empresas, o que tende a reduzir a alocação em renda fixa. Grandes gestoras de fundos já realizaram alocação nesse mercado nos últimos meses, e agora começam a avaliar uma maior exposição a outros tipos de ativos, elevando a diversificação. Em um ano de eleição, que costuma ser marcado por intensa volatilidade, no entanto, o ideal para investidores pessoa física é montar posições estratégicas de forma gradativa e fugir dos ruídos, na visão do especialista.
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— Para ter um portfólio diversificado entre 60% renda fixa, 20% renda variável Brasil, como ações, fundos imobiliários, fundos de multimercado e 20% dolarizado internacional ou ativos descorrelacionados, devemos fazer isso de forma parcial, não orientamos comprar 20% de bolsa brasileira ou comprar 20% de bolsa americana dolarizada de uma vez.
Para 2026, o especialista da JB3 destaca que a carteira de investimentos tende a ser um pouco menos conservadora do que nos últimos anos, diante do maior apetite ao risco com a perspectiva de uma queda na Selic, que já impulsionou o índice de referência de ações listadas na bolsa de valores brasileira Ibovespa em mais de 30% no acumulado do ano, além do índice de Fundos Imobiliários (IFIX) em mais de 18%. Assim, uma alocação inteligente requer timing para as posições, que devem ser feitas de forma escalonada ao longo dos meses – prática comum para investidores mais experientes.
— Não adianta eu esperar os juros caírem lá na frente, não adianta esperar uma vitória do candidato X nas eleições, porque esses cenários já são desenhados antes e já estão sendo executados, então aquilo que muitas das pessoas esperam para ver na economia real, na política, os gestores de investimentos no mercado financeiro já estão fazendo agora — conclui.
Setores ligados à atividade econômica devem ganhar força, como varejo e projetos imobiliários, enquanto a tecnologia deve seguir o movimento de expansão, completa o head de Renda Fixa da XP. No mercado de capitais, um começo de ano de mais otimismo pode destravar as aberturas de capital de empresas na bolsa de valores (IPO, sigla em inglês), o que não ocorre há cerca de três anos.
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— Vai ter uma relação de custo-oportunidade melhor do que no tesouro, que é onde o mercado hoje está — espera o especialista da XP.