A regulamentação da reforma tributária trouxe critérios específicos para a cobrança dos novos impostos sobre os aluguéis de imóveis por pessoas físicas em todo o país. Diferente dos boatos de uma taxação generalizada, o Ministério da Fazenda e a Receita Federal confirmaram que a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) só alcançará os proprietários considerados “grandes locadores”, aqueles que possuem mais de três imóveis alugados e faturamento anual acima de R$ 240 mil. A medida visa simplificar o sistema e combater a atuação comercial oculta, mantendo o pequeno investidor isento das novas alíquotas de consumo.
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FOTOS: Como funciona a cobrança dos novos impostos sobre o aluguel de imóveis
Para quem se enquadra nessa regra de grande escala, o cálculo do imposto não será cobrado de forma cheia. O governo federal estabeleceu um desconto de 70% na alíquota padrão sobre a locação residencial tradicional, além de prever um abatimento fixo de R$ 600 mensais na base de cálculo de determinados contratos, chamado de redutor social.
O que acontece com o aluguel por temporada
Outro ponto que gerou dúvidas no mercado imobiliário foi a situação das locações de curta duração, como as realizadas por aplicativos de temporada por até 90 dias. A Receita Federal emitiu um esclarecimento oficial reforçando que esse tipo de aluguel temporário não receberá a tributação de hotelaria de forma automática para qualquer cidadão.
A equiparação aos serviços de hotéis e pousadas só vai acontecer se o dono do imóvel já for, individualmente, um contribuinte enquadrado na regra geral por conta do seu alto faturamento e volume de propriedades. Se a pessoa física aluga apenas um ou dois imóveis nas férias, a operação continua livre do IBS e da CBS.
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O controle e o repasse de dados pelas plataformas digitais
Para garantir que a regra dos R$ 240 mil seja cumprida, o governo federal não vai depender apenas da declaração voluntária dos proprietários. Pelas diretrizes da reforma, as grandes plataformas digitais de hospedagem e locação passam a atuar como intermediárias fiscais. Isso significa que os aplicativos são obrigados a monitorar e repassar os dados de faturamento diretamente para o Comitê Gestor do IBS.
O repasse dessas informações ocorrerá por meio de uma declaração digital específica para plataformas digitais. Os aplicativos enviarão relatórios eletrônicos periódicos ao Comitê Gestor detalhando o valor bruto cobrado em cada transação, a identificação do imóvel e o CPF do locador. A Federação Brasileira de Hospedagem e Alimentação (FBHA) acompanha as discussões de mercado e ressalta que as ferramentas tecnológicas devem servir apenas como facilitadoras no envio das informações de faturamento, evitando que obrigações complexas de cobrança e fiscalização sejam empurradas para as empresas intermediárias.
O monitoramento desse sistema do Comitê Gestor é estritamente fiscal e focado no faturamento dos locadores. Ao contrário de boatos que circulam nas redes sociais, as ferramentas não fiscalizam os hábitos de consumo ou os gastos individuais de hóspedes e inquilinos, limitando-se a registrar os valores brutos dos repasses para calcular o enquadramento do imposto.
Como funciona o calendário de transição
A implementação do novo modelo tributário será realizada por etapas para que o mercado consiga se adaptar sem sobressaltos. O ano de 2026 foi definido oficialmente como um período de transição e de testes práticos, no qual as alíquotas cobradas serão simbólicas, fixadas em 0,9% para a contribuição federal e 0,1% para o imposto local. É justamente ao longo deste ano que os aplicativos digitais estão calibrando suas ferramentas de tecnologia para se conectarem sem erros ao banco de dados nacional e testarem os leiautes dessas novas declarações.
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Na prática, esses valores de teste serão totalmente compensados pela redução de impostos federais antigos já existentes. Isso significa que, ao longo de 2026, nenhum proprietário terá um custo extra saindo do bolso, e as guias emitidas servirão apenas para a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS testarem os sistemas de informática, a emissão das notas fiscais eletrônicas e o funcionamento desse cruzamento de dados com as plataformas.
O cronograma e as regras que continuam valendo
A cobrança efetiva e escalonada dos novos tributos começará a valer a partir de 2027, com uma transição gradual que se estende até 2033. Por conta desse início parcelado, os órgãos oficiais ainda não divulgam dados consolidados ou estatísticas públicas sobre volumes de arrecadação específicos para o mercado de aluguéis de pessoas físicas no novo regime.
Para quem fica de fora dos critérios de grande porte, ou seja, quem tem até três imóveis ou ganha menos de R$ 240 mil por ano com locação, a rotina permanece rigorosamente a mesma de antes. Esse público continuará obrigado a recolher apenas o Imposto de Renda de Pessoa Física pelo sistema tradicional do carnê-leão, sem qualquer acréscimo de imposto gerado pela reforma tributária.
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*Com edição de Luiz Daudt Junior.