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Entrevista

Como a Almeida Junior construiu "um muro" em SC para dominar o mercado de shoppings

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Pedro
Por Pedro Machado
13/03/2022 - 07h00 - Atualizada em: 13/03/2022 - 20h26
Jaimes Almeida Junior, CEO do grupo
Jaimes Almeida Junior, CEO do grupo (Foto: Divulgação)

Em um material enviado à imprensa em fevereiro que descreve os resultados financeiros da Almeida Junior em 2021, o fundador e CEO do grupo, Jaimes Almeida Junior, chama Santa Catarina de “a Suíça do Sul”. Era uma alusão aos índices sociais e econômicos do Estado bem acima da média nacional, um terreno que o empresário considera fértil para crescer. Dono de uma rede de seis shoppings centers (em Balneário Camboriú, São José, Joinville, Criciúma e dois em Blumenau), ele aposta em uma estratégia focada em marcar território: manter grandes empreendimentos de compras e lazer em cidades que lideram polos regionais, não dando margem para a concorrência se criar – a única exceção fica por conta de Florianópolis. Prova disso é que a companhia detém uma participação de 71% no mercado catarinense de shoppings. Soberana no segmento, não se vê ameaçada de perder o posto.

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A liderança estadual no setor também aumenta o compromisso do grupo, avalia o empresário. Para não correr o risco de ver alguém se aproximar no retrovisor, a Almeida Junior prepara investimentos de R$ 800 milhões nos próximos cinco anos. Nenhum shopping novo está no radar no curto prazo, mas todos os seis que já existem serão ampliados, a começar pelo de Balneário Camboriú, ainda em 2022. A expansão totalizará 47 mil metros quadrados (passando de 225 mil para 273 mil) de área bruta locável (ABL), o que na prática equivale a um empreendimento iniciado do zero. Haverá caixa próprio para tirar os projetos do papel, garante Jaimes. Mas a velocidade pode ser maior se a empresa enfim captar recursos no mercado por meio de uma oferta pública inicial de ações (IPO, na sigla em inglês), que segue nos planos. 

Apesar de o crescimento estar mirado para o Estado, o empresário não descarta avançar na região Sul em cidades como Curitiba e Porto Alegre. Mas no futuro, e se houver oportunidade para tal. Nesta entrevista, Jaimes também fala de investimentos e projetos do grupo para as áreas de inovação e logística e diz que o cenário de extrema polarização que está colocado para as eleições presidenciais deste ano não influencia nos planos porque “o mercado financeiro já precificou” o pleito de outubro. 

O grupo divulgou recentemente um crescimento de 33,8% nas vendas em 2021, resultado melhor até mesmo que o de 2019, quando ainda não havia a Covid-19. Para a Almeida Junior a pandemia já é passado?

Tivemos uma performance realmente surpreendente. A própria pandemia trouxe para as pessoas o verdadeiro valor de poder sair, passear e frequentar ambientes sociais. 

O que também nos deixou muito seguros é que o mercado on-line só funciona com o off-line. Com o boom do on-line, houve apreensão de como seria o setor de shoppings centers no futuro, todo mundo começou a avaliar e reavaliar riscos. Isso mudou. Nos Estados Unidos, o lugar com a maior aderência do on-line por conta da facilidade logística, o crescimento de valor das empresas do setor superou 180%. O nosso resultado também espelha isso. E a Almeida Junior tem uma vantagem sobre as demais por ter a liderança em Santa Catarina. Esses 71% de market share (participação de mercado) fazem uma grande diferença. A empresa também foi mais bem avaliada pelas grandes varejistas nacionais por conta do desempenho do Estado, o que traz benefícios. Quando se compara as grandes companhias do setor, a Almeida Junior ganha em todos os indicadores pela qualidade dos ativos e pela qualidade de Santa Catarina. E também pelo fato de não termos uma grande concorrente. A nossa estratégia foi ter colocado o foco em um único estado. E não é por ser o estado em que eu nasci, mas porque ele tem índices melhores que os demais. O que faz com que a gente tenha essa performance é um somatório de coisas: shoppings dominantes, estar presente nas principais regiões de Santa Catarina, ter um mix voltado para os públicos A, B e C+ e estar em um estado com um nível socioeconômico fantástico, menor índice de desemprego, IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) excepcional. Resolvemos fazer diferente. 

A gente acabou crescendo embaixo do radar das grandes companhias de capital aberto, fechando o Estado e levantando um muro de proteção. Esse muro impede investimentos de outras companhias maiores aqui. 

Isso faz com que a expansão da Almeida Junior fique concentrada ou até mesmo restrita a Santa Catarina?

A palavra restrita, em uma empresa, é muito forte. Temos o alvará emitido para a expansão do Balneário Shopping. Vamos iniciar possivelmente no segundo semestre. Ele vai passar de quase 45 mil para 58 mil metros quadrados de ABL. Já temos apresentado na prefeitura de Blumenau e recebemos um pré-alvará para a expansão do Neumarkt, que vai ser o segundo da lista. A empresa tem um pipeline (plano) de expansões dos seus ativos, que é crescer em cima do que já existe. Quando você começa um projeto do zero, há uma curva de maturação natural entre vendas de lojistas, formação de endereço e consumidores, que demora em torno de cinco anos. Quando o shopping é maduro, ao fazer a expansão, você traz para o lojista um sucesso já existente. Então ele acaba tendo vendas boas e o shopping tem um crescimento mais saudável. A Almeida Junior tem previstos 47 mil metros quadrados de ABL em expansão de seus shoppings. O Balneário Shopping, que será o primeiro, tem 100% de ocupação e vários lojistas nacionais na porta para entrar, mas não temos espaço. Agora, se aparecer oportunidade em Curitiba ou em Porto Alegre, nós vamos olhar, não tenha dúvida. A nossa vocação é o Sul. Santa Catarina também tem limite. Vai chegar um momento em que a gente não terá para onde expandir. 

Existe possibilidade de construção de novos shoppings em mercados de Santa Catarina onde o grupo ainda não está presente?

A gente estudou Chapecó durante muitos anos porque não estamos no Oeste catarinense. Mas depois entendemos que deveríamos fazer (um shopping em) Criciúma e “fechar” a região Sul. Não está no pipeline agora, até porque o mundo está saindo de uma pandemia, temos eleições neste ano. As empresas, à medida que crescem, vão se tornando mais conservadoras. Então, agora, o foco é a expansão dos ativos que já existem. Quando tivermos oportunidade, vamos olhar Curitiba e Porto Alegre. E o projeto de Chapecó pode ser visto, sim, no momento certo.

Qual será o investimento nessas ampliações dos shoppings?

Serão R$ 800 milhões, em um ciclo de cinco anos de investimentos. 

O ano de 2021 foi o primeiro cheio de operação do AJPlace, o marketplace próprio do grupo. Qual o balanço?

O ano passado foi superbom. Estamos avaliando a extensão do AJPlace para o AJPlace Tech, para entrar mais na área de tecnologia e de monetização de cliente. 

Hoje as companhias também são avaliadas pelo tíquete médio de cada consumidor. Empresa que tem valor é aquela que tem capacidade de monetizar o cliente. 

E para isso se faz um programa de relacionamento, de compensação, de retenção. A cada dois meses recebemos 7 milhões de clientes nos nossos shoppings, é a população de Santa Catarina. Então o que podemos fazer para que eles venham mais vezes, comprem mais, aumentem o tíquete médio? Isso é um negócio muito inteligente que as empresas mais modernas já fazem. Temos a venda física, que já é varejo puro. Então entre ficar apontando o farol em cima de uma venda que a gente já tem, vamos colocar o farol em uma vertical que é mais inteligente, aumentar o tíquete médio dos clientes. 

Alguns anos atrás houve previsões catastróficas para o segmento, que davam conta que muitos shoppings fechariam nesta década em função do crescimento do digital. Hoje existe o conceito de omnichannel, de canais de vendas integrados. Como a empresa olha para isso?

A omnicanalidade se faz na loja. O canal lojista vende para o físico e o e-commerce. O shopping acaba também viabilizando o e-commerce pelo ship from store (conceito de compra feita pela internet e retirada do produto em um ponto de venda físico). Se o lojista vende pelo e-commerce e manda o produto por um CD (centro de distribuição) de São Paulo, ele não vai atender a expectativa do cliente de receber o produto em um prazo rápido. Vai demorar três, quatro dias, ou até mais do que isso. No final do dia, a Almeida Junior acaba ganhando um percentual sobre todos os produtos que saem da loja. Tudo que é comercializado através do espaço físico, independentemente do CNPJ, a companhia também tem a sua participação. Partindo disso, estamos criando dentro da empresa a AJ Log, uma área de logística para atender os lojistas. O lojista faz a venda e nós fazemos a entrega. Isso é outro negócio bacana que está nas nossas verticais de crescimento. 

Mais de uma vez a Almeida Junior sinalizou a intenção de lançar IPO, mas recuou. No início de 2020 foi em função da pandemia.

Na verdade não recuamos. Fomos até o final. Em 2020 chegamos a concluir uma primeira fase de um IPO, quando a empresa estava superbem avaliada. Quando entramos no roadshow (apresentação para investidores) é que veio o fechamento dos mercados todos. A partir daí a empresa aprendeu muito. E até foi bom não ter feito, porque se tivéssemos nós estaríamos com as nossas ações amassadas. Agora elas devem começar a ter uma valorização muito grande a partir do segundo trimestre, por conta dos resultados que as companhias listadas estão apresentando, acima das expectativas dos analistas. A empresa hoje é uma companhia aberta e está na CVM (Comissão de Valores Imobiliários) pronta para fazer um IPO. Temos conselho, comitê de auditoria externa, governança muito grande. O que vai determinar o nosso movimento para ir ao mercado é a janela. Agora tem o conflito entre Rússia e Ucrânia, alguns setores estão apreensivos. As ações das companhias aéreas caíram abruptamente. A Petrobras caiu. 

O mercado está confuso. Como não temos pressão de caixa, a Almeida Junior vai dar os passos conforme as pernas. Se não fizermos IPO, faremos a expansão dentro do nosso ritmo e da capacidade da companhia. 

Eu acredito que o mercado volta fortemente no último trimestre do ano, e é o que os bancos acreditam também. E se voltar, estaremos prontos para retomar o IPO. 

Os investimentos de R$ 800 milhões acontecerão independentemente de captação de recursos via IPO, embora em ritmo menos acelerado?

Exatamente. A gente está com uma margem Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) da empresa de quase 87%, o que é incrível. Temos margem muito boa para fazer caixa e investimentos com recursos próprios, porém dentro de um ritmo menor. 

A Almeida Junior já foi alvo de rumores e até abriu tratativas, em determinado momento, para vender a operação ou compor fusões e aquisições. O mercado tem se movimentado. Esta é uma possibilidade?

A empresa está sempre atenta a boas oportunidades que tragam valor para o acionista. Tem uma gestão e cabeça modernas. 

Já tive sócio gringo, vendi, recomprei. Então não é uma empresa engessada que não se abre. Hoje nós somos uma noiva que todo mundo quer casar, essa é a verdade. 

Toda hora recebemos consultas de empresas do setor ou de instituições que queiram promover algum approach, ou de incorporação da nossa empresa por outra, fusão ou venda. O mercado é muito nervoso e está sempre apresentando oportunidades. De novo, a gente está muito bem. Se aparecer alguma oportunidade que gere valor para o acionista ou para os ativos, vamos avaliar, sem dúvida, como qualquer empresa avaliaria. 

Há um cenário de eleições fortemente polarizadas no Brasil e isso sempre balança a economia. Até que ponto preocupa?

O mercado financeiro já precificou as eleições. Então não importa quem ganhe, se é Bolsonaro, Lula ou terceira via. O mercado já entende, e é muito bom que seja assim, que as nossas instituições são muito fortes e que nenhum deles vai fazer bobagem. 

Não existem troubles (problemas) com relação a essa situação. Isso não vai mudar absolutamente nada os projetos de investimentos das empresas. O Lula é bem-vindo, o Bolsonaro é bem-vindo e qualquer outro da terceira é bem-vindo. Todos os bancos aqui da (avenida) Faria Lima (em São Paulo), onde a gente está, se fecharam no sentido de não ter instabilidade para o crescimento do Brasil, independentemente de quem ganhar as eleições. Com relação ao conflito entre Rússia e Ucrânia, o Brasil é um continente. Somos o maior produtor de comida do mundo. E também temos um desenvolvimento industrial e financeiro muito forte. O conflito é lamentável, mas podemos tirar vantagem. A Europa está vivendo um momento de muita tensão porque a confusão pode se estender. Os Estados Unidos, pela belicosidade do relacionamento com a Rússia, também é um país que vive tensão. Aqui não vivemos tensão nenhuma. E com todo o respeito aos nossos vizinhos, nós não somos a Argentina. O fluxo de capital que está entrando no Brasil desde outubro do ano passado é um absurdo. Olhe a cotação do dólar, chegou a quase R$ 5,80 e hoje (a entrevista foi feita na última segunda-feira) está a R$ 5,05. E a tendência é que ele quebre a barreira de R$ 5, indo para R$ 4,80, R$ 4,70. O Brasil está tendo um fluxo enorme de investimentos gringos. E a Europa também está mudando um pouco o viés. Hoje os países estão mais voltados para investimentos armamentísticos do que outros que desenvolvem a economia. O Brasil está em um viés positivo. O que vai nos atrapalhar é esse ciclo inflacionário, que não é nosso, é do mundo inteiro. Vai estar pressionado por conta de combustível, gás, esse tipo de coisa. Ao mesmo tempo, o dólar depreciado nos ajuda. Então essa compensação pode fazer com que o impacto inflacionário que se esperava em função do preço do combustível não ocorra. Estou muito pelo ministro (Paulo) Guedes (da Economia) quando ele fala que a gente tem uma possibilidade de um crescimento talvez em torno de 2%. Se a gente conseguir isso, é uma maravilha, porque a expectativa é de 0,5%. Em resumo, estou otimista.

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